Datos del mercado activo a 9 de noviembre de 2026 en dieciséis municipios de la provincia, extraídos del cruce de fuentes públicas inmobiliarias y depurados por unicidad: un mismo inmueble publicado en varios portales se cuenta una sola vez. Quedan fuera subastas, ventas de derechos sobre la vivienda, inmuebles ocupados y viviendas alquiladas. Son precios de oferta, lo que se pide, no lo que se escritura. Las tasaciones son las del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La provincia de Cádiz no es un mercado: son varios, y se parecen poco entre sí. En la misma provincia hay un municipio donde el metro se pide a más de 4.400 € y otro donde no llega a 1.400 €, y lo que más los separa es la costa turística.
Este artículo describe lo que está a la venta ahora mismo en los dieciséis municipios con más mercado de la provincia, de Sanlúcar de Barrameda a La Línea: precios, tamaños, tipos de vivienda, tramos de precio y cómo se compara lo que se pide con lo que tasan los bancos. Sin predicciones.
Cifras clave del mercado activo
Hay 10.158 viviendas en venta en los dieciséis municipios analizados. El metro cuadrado habitual se pide a 2.374 €/m², con la mitad central del mercado entre 1.690 y 3.287 €/m². El precio total habitual es de 279.500 €, y la vivienda tipo mide 113 m².
Es una franja muy ancha: su límite de arriba casi dobla el de abajo. Por eso la cifra de la provincia sirve para situarse, pero lo que de verdad dice algo es la de cada municipio.
Del metro de Tarifa al de Arcos: más del triple
| Municipio | Viviendas | €/m² habitual | Precio habitual | Superficie habitual |
|---|---|---|---|---|
| Tarifa | 269 | 4.453 € | 465.000 € | 100 m² |
| Cádiz | 997 | 3.492 € | 329.000 € | 99 m² |
| Conil de la Frontera | 279 | 3.372 € | 365.000 € | 124 m² |
| Rota | 402 | 3.119 € | 293.525 € | 96 m² |
| Chipiona | 269 | 2.883 € | 289.600 € | 102 m² |
| Barbate | 276 | 2.722 € | 350.000 € | 109 m² |
| El Puerto de Santa María | 724 | 2.551 € | 305.000 € | 121 m² |
| Sanlúcar de Barrameda | 779 | 2.453 € | 265.000 € | 107 m² |
| Vejer de la Frontera | 391 | 2.350 € | 300.000 € | 120 m² |
| La Línea de la Concepción | 472 | 2.340 € | 319.000 € | 110 m² |
| Chiclana de la Frontera | 1.590 | 2.326 € | 315.000 € | 135 m² |
| Puerto Real | 300 | 2.297 € | 256.450 € | 105 m² |
| San Fernando | 441 | 2.130 € | 235.000 € | 109 m² |
| Jerez de la Frontera | 1.539 | 2.042 € | 232.367 € | 103 m² |
| Algeciras | 946 | 1.515 € | 195.000 € | 130 m² |
| Arcos de la Frontera | 484 | 1.324 € | 190.000 € | 150 m² |
En Tarifa y Chipiona solo se ha podido leer una de las dos fuentes, así que su número de viviendas se queda algo corto.
En Tarifa el metro se pide a 4.453 €, más del triple que en Arcos de la Frontera, donde está en 1.324 €. Y cuatro municipios de la provincia piden por metro más que Sevilla capital, que con los anuncios del 19 de octubre estaba en 2.955 €: Tarifa, Cádiz, Conil y Rota. Chipiona se queda cerca, en 2.883 €.
Dos datos que no se ven a primera vista:
- Chiclana es el municipio con más viviendas en venta de la provincia, 1.590, por delante de Jerez, que tiene más del doble de habitantes. Y es donde la vivienda tipo es más grande en la costa: 135 m², porque buena parte de su oferta son casas y chalets en urbanizaciones.
- En Algeciras el metro es un 57 % más barato que en Cádiz capital, pero la vivienda solo un 41 %: la de Algeciras mide 130 m² habituales y la de Cádiz, 99. La capital es una isla sin suelo para crecer, y se nota en el tamaño de lo que se vende.
La costa turística frente a las grandes ciudades
Si se agrupan los municipios, sale el patrón que explica casi todo lo demás. Los seis pueblos de la costa turística —Tarifa, Conil, Vejer, Barbate, Rota y Chipiona— piden el metro a 3.056 € y la vivienda a 327.000 €. Las tres grandes ciudades que no son la capital —Jerez, Algeciras y San Fernando— lo piden a 1.890 € y la vivienda a 227.000 €.
Es decir: en la costa turística el metro se pide un 62 % más caro que en las grandes ciudades, con viviendas de tamaño parecido. Lo que se paga no son metros, sino playa y demanda de segunda residencia. La única gran ciudad que se comporta como la costa es Cádiz capital, que es las dos cosas a la vez.
Por comarcas, la foto es la misma:
| Zona | Viviendas | €/m² habitual | Precio habitual |
|---|---|---|---|
| Costa Noroeste (Rota, Chipiona, Sanlúcar) | 1.450 | 2.750 € | 280.000 € |
| Costa de La Janda (Conil, Vejer, Barbate) | 946 | 2.716 € | 335.000 € |
| Bahía de Cádiz (Cádiz, San Fernando, El Puerto, Puerto Real, Chiclana) | 4.052 | 2.600 € | 297.000 € |
| Campo de Gibraltar (Algeciras, La Línea, Tarifa) | 1.687 | 1.900 € | 260.000 € |
| Interior (Jerez, Arcos) | 2.023 | 1.881 € | 225.000 € |
El Campo de Gibraltar es la comarca con más contraste por dentro: tiene el metro más caro de la provincia, el de Tarifa, y uno de los más baratos, el de Algeciras. Y La Línea es un caso aparte, como se verá más abajo.
Frente a Sevilla: el metro, un 20 % más barato; la vivienda, casi igual
| Métrica | Provincia de Cádiz | Cádiz capital | Sevilla capital |
|---|---|---|---|
| €/m² habitual | 2.374 € | 3.492 € | 2.955 € |
| Precio habitual de la vivienda | 279.500 € | 329.000 € | 287.000 € |
| Superficie habitual | 113 m² | 99 m² | 98 m² |
En el conjunto de la provincia el metro se pide un 20 % más barato que en Sevilla capital, pero la vivienda entera solo un 3 % más barata, porque la de Cádiz mide quince metros más. Es lo mismo que pasa en el área metropolitana de Sevilla (lo contamos en el análisis de Dos Hermanas): al salir de la capital se gana espacio más que precio.
Y la comparación entre las dos capitales sorprende a mucha gente: el metro en Cádiz capital se pide un 18 % más caro que en Sevilla, y la vivienda habitual un 15 % más, con prácticamente el mismo tamaño.
Las cifras de Sevilla capital son las del 19 de octubre de 2026; sirven como referencia, no como comparación del mismo día.
Pisos, pero con muchas casas
| Tipología | Viviendas | % del total | €/m² habitual | Precio habitual |
|---|---|---|---|---|
| Piso | 5.475 | 53,9 % | 2.543 € | 240.000 € |
| Casa o chalet | 4.173 | 41,1 % | 2.067 € | 350.000 € |
| Dúplex | 162 | 1,6 % | 2.705 € | 305.000 € |
| Ático | 141 | 1,4 % | 3.767 € | 337.488 € |
| Otros | 207 | 2,0 % | 2.032 € | 299.000 € |
Casas, chalets y dúplex son más de cuatro de cada diez viviendas en venta en la provincia, el 42,7 %. En Sevilla capital no llegan a una de cada cinco. Donde más pesan es en la costa de La Janda, donde son casi la mitad de la oferta.
Como en Dos Hermanas, el piso se pide más caro por metro que la casa, 2.543 € frente a 2.067, pero sale más barato en total: 240.000 € frente a 350.000 €. La casa habitual mide 170 m²; el piso, 90.
El metro se encarece cuanto más pequeña es la vivienda
| Dormitorios | Viviendas | % del total | €/m² habitual | Precio habitual |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 735 | 7,2 % | 3.309 € | 170.000 € |
| 2 dormitorios | 2.067 | 20,3 % | 2.875 € | 239.000 € |
| 3 dormitorios | 3.707 | 36,5 % | 2.301 € | 250.000 € |
| 4 dormitorios | 1.965 | 19,3 % | 2.131 € | 350.000 € |
| 5 o más | 1.340 | 13,2 % | 1.806 € | 510.000 € |
| No declarado | 344 | 3,4 % | 1.675 € | 210.000 € |
El tres dormitorios es la vivienda más frecuente, más de un tercio de la oferta, y se pide habitualmente por 250.000 €.
Lo llamativo es la escalera del metro: baja con cada dormitorio, de 3.309 € en el de uno a 1.806 € en el de cinco o más. El apartamento pequeño abunda en la capital y en la costa —en Cádiz capital, uno de cada ocho anuncios es de un dormitorio— y es el que más caro se pide por metro.
Cuánto cuesta entrar: el reparto por tramos de precio
| Tramo de precio | Provincia de Cádiz | Sevilla capital |
|---|---|---|
| Menos de 150.000 € | 13,5 % | 15,3 % |
| De 150.000 a 250.000 € | 28,7 % | 28,3 % |
| De 250.000 a 350.000 € | 22,6 % | 17,0 % |
| De 350.000 a 500.000 € | 17,9 % | 19,3 % |
| De 500.000 a 750.000 € | 9,7 % | 12,1 % |
| 750.000 € o más | 7,5 % | 7,9 % |
La mitad de la oferta de la provincia, el 51,3 %, se pide entre 150.000 y 350.000 €. Por debajo de 150.000 € hay poco, el 13,5 %, y casi todo en tres sitios: en Arcos y en Algeciras es uno de cada tres anuncios, y en Jerez, uno de cada cinco. En Cádiz capital, el 1,1 %; en Tarifa, ninguno.
Dicho de otra forma: de las 1.376 viviendas que se piden por debajo de 150.000 €, más de la mitad están en Jerez, Algeciras y Arcos. En los seis pueblos de la costa turística hay 106, y ninguna en Tarifa.
Una de cada diez, subasta u ocupada
Antes de depurar, en los anuncios de la provincia hay 1.196 viviendas que se venden en subasta, como derechos sobre la vivienda o con ocupantes: una de cada diez. Las hemos dejado fuera de todas las cifras anteriores porque no son comparables, pero conviene saber que están, porque suelen ser lo más barato de cada búsqueda.
| Municipio | Anuncios | Subasta, derechos u ocupada | % |
|---|---|---|---|
| La Línea de la Concepción | 587 | 103 | 17,5 % |
| Jerez de la Frontera | 1.955 | 342 | 17,5 % |
| San Fernando | 541 | 93 | 17,2 % |
| Algeciras | 1.163 | 187 | 16,1 % |
| Puerto Real | 345 | 43 | 12,5 % |
| El Puerto de Santa María | 821 | 88 | 10,7 % |
| Barbate | 303 | 26 | 8,6 % |
| Chiclana de la Frontera | 1.738 | 132 | 7,6 % |
| Sanlúcar de Barrameda | 840 | 57 | 6,8 % |
| Cádiz | 1.064 | 51 | 4,8 % |
| Arcos de la Frontera | 509 | 23 | 4,5 % |
| Conil de la Frontera | 293 | 12 | 4,1 % |
| Rota | 423 | 15 | 3,5 % |
| Chipiona | 278 | 9 | 3,2 % |
| Vejer de la Frontera | 404 | 13 | 3,2 % |
| Tarifa | 272 | 2 | 0,7 % |
En La Línea, Jerez, San Fernando y Algeciras, casi uno de cada seis anuncios es de este tipo. En la costa turística, muy pocos: en Tarifa, dos de 272.
Se piden a 1.275 €/m², un 46 % por debajo de la cifra de la provincia, y por unos 127.000 € habituales. Parecen gangas y casi nunca lo son: quien compra una subasta o unos derechos no compra la vivienda libre, y quien compra una vivienda ocupada compra también el procedimiento para recuperarla. Si buscas para vivir, descártalas del primer filtro.
Lo que se pide y lo que tasan los bancos
El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre el valor tasado medio de la vivienda libre en los municipios de más de 25.000 habitantes: lo que las sociedades de tasación consideran que vale la vivienda que se va a hipotecar. Es lo más parecido a un precio de cierre que hay en abierto, y once de nuestros dieciséis municipios lo tienen.
| Municipio | Oferta hoy | Tasación (2.º trim. 2026) | Oferta sobre tasación | Tasación en un año |
|---|---|---|---|---|
| Cádiz | 3.492 € | 3.021 € | +16 % | +9 % |
| Rota | 3.119 € | 2.878 € | +8 % | +11 % |
| El Puerto de Santa María | 2.551 € | 2.559 € | 0 % | +18 % |
| Chiclana de la Frontera | 2.326 € | 2.229 € | +4 % | +16 % |
| Sanlúcar de Barrameda | 2.453 € | 2.065 € | +19 % | +13 % |
| San Fernando | 2.130 € | 1.963 € | +9 % | +14 % |
| Puerto Real | 2.297 € | 1.934 € | +19 % | +19 % |
| Jerez de la Frontera | 2.042 € | 1.815 € | +13 % | +19 % |
| La Línea de la Concepción | 2.340 € | 1.624 € | +44 % | +20 % |
| Algeciras | 1.515 € | 1.595 € | -5 % | +21 % |
| Arcos de la Frontera | 1.324 € | 1.326 € | 0 % | +31 % |
Fuente de la tasación: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, valor tasado medio de vivienda libre, segundo trimestre de 2026 frente al segundo de 2025.
Tres lecturas:
- La tasación ha subido en todos, y más donde era más barata. Las cuatro tasaciones más bajas —Arcos, Algeciras, La Línea y Jerez— subieron en un año entre un 19 y un 31 %. Las dos más altas, Cádiz y Rota, un 9 y un 11 %. Lo barato de la provincia se está poniendo al día.
- En la mayoría se pide por encima de lo que se tasa, que es lo normal: el precio de oferta es el punto de partida de una negociación y la tasación mira lo que de verdad se compra con hipoteca. En Sanlúcar, Puerto Real y Cádiz capital la distancia ronda el 16-19 %.
- La Línea no es un municipio caro: es un municipio con dos mercados. El 44 % de lo que se vende allí está en Santa Margarita, El Zabal y Alcaidesa, urbanizaciones de playa y golf que se piden a 3.458 €/m². El resto de La Línea se pide a 2.034 €, un 25 % sobre su tasación: sigue por encima, pero ya cerca de la distancia de Sanlúcar o Puerto Real.
En El Puerto, Arcos y Algeciras oferta y tasación casi coinciden. No quiere decir que allí se negocie menos, sino que la oferta y las viviendas que se hipotecan se parecen más entre sí.
Una advertencia: la tasación y la oferta no miden las mismas viviendas. La primera cuenta las que se compran con hipoteca en un trimestre; la segunda, todo lo que hoy está anunciado, incluida la segunda residencia, que a menudo se paga sin hipoteca. Por eso la comparación sirve para ver tendencias y distancias, no para descontar un porcentaje fijo a un anuncio concreto.
Qué significa esto para vender o comprar en la provincia de Cádiz
Si vendes, lo primero es saber a qué mercado pertenece tu vivienda, y no basta con el municipio. Un piso en el centro de La Línea y otro en Santa Margarita no compiten con los mismos compradores, como tampoco una casa en el casco de Chiclana y un chalet en sus urbanizaciones de playa. Después, mira la tasación de tu municipio: si tu precio de salida se aleja mucho de ella, el comprador con hipoteca se va a encontrar con que el banco no le financia la diferencia.
Si compras, la mitad central del mercado de la provincia va de 1.690 a 3.287 €/m², pero esa franja dice poco: en Tarifa, Cádiz, Conil y Rota lo habitual pasa de 3.000 €, y en Jerez, Algeciras y San Fernando no llega a 2.200. Si tu presupuesto es ajustado, Jerez, Algeciras y Arcos concentran más de la mitad de lo que se pide por debajo de 150.000 €. Y antes de dejarte llevar por un anuncio muy barato, comprueba que no sea una subasta, unos derechos o una vivienda ocupada.
En los dos lados, los números de la provincia son el punto de partida y no el destino. El precio justo de una vivienda concreta sale de comparar sus características con lo que el mercado activo está pidiendo a su alrededor.
Si quieres comparar con Sevilla, tienes los barrios de Sevilla, del más barato al más caro y el análisis de Dos Hermanas. Y si estás pensando en vender, puedes pedir el informe de valoración de tu vivienda.
